こんにちは、宮島です。UDATSU１棟の収益不動産販売事業であるOnCo東砂では、「カスタマイズ賃貸」といって、以下の特徴を持った貸し方をしています。
- 床（杉合板の無垢付き板）を好きな色で塗装できる。
- フリーダムウォール（一面コンパネ下地）という造作自由の壁があり、それも好きな色を塗装できる。
そして退去時は、1.も2.も「現状回復」する必要はありません。
ここに入居したほとんどの方は、塗装作業をＤＩＹしています。また引っ越して暮らし始めた後、その部屋を自分流に「カスタマイズ」し、棚を作ったり、絵を掛けてみたりして住んでいます。賃貸でも自由にしていい、という貸し方であると「やりたくなっちゃう」のですよね。その作業風景をいくつかご紹介します。
２０代男性Kさん
２０代カップル
２０代男性
２０代カップル
どうしてこのような賃貸住宅の運用をしているか？目的は２つあります。
１つは、若い人に無垢の突き板の床などホンモノの素材でできた空間の良さを味わってもらいたいのと、部屋を暮らしにあわせて変えたり、自分で作ったりしてみてほしい、ということ。
それは、住空間を自分の意思で造るという体験そのものが、その後の家にたいしての感性に大きく影響し、賃貸であろうと自分の家をかっこよく、快適な場所にすることがいかに楽しい事か知ってしまうことで、料理で言えば「舌が肥える」みたいな体験になるのではないか、と考えています。
２つめは、古い建物の稼働率と収益性を上げる事。すでに東京で借り手を募集している古い建物は、その多くが当時どこにでもあったありふれた間取りで、使えなくなった箇所が出れば、場当たり的に修繕してきたものです。それらは今の日本人の生活スタイルとのギャップから成約に時間を要し、その結果稼働率が落ちます。稼働を上げる為に賃料を下げて空室を埋めますが、そのことで当然収益率がさがります。それは昭和５０年代には５０年代の、平成２０年代には２０年代の人の暮らしのスタイルがあるからです。だからといって、入居者と接しそのニーズをとらえることができる立場の不動産屋で「●百万円の工事で●万円賃料を上げることができます」、と提案できる人はほとんでいません。先に工事代金を投資し、後から上がった賃料が本当に実現するかどうかのリスクを負うことを嫌う事も少なくありません。
一方建築家や設計事務所は、デザインのよい良質な作品を作ることは得意技ですが、工事が終われば工事代金と設計費用を受け取り仕事は終了、その後投資に見合った収益が上がるかどうかは直接的には関係のない立場です。企画、設計、施工、賃料設定、入居者募集、その後の建物管理とそれぞれの立場のプレーヤーの誰に頼めば効率のよい改装投資ができるかわからない中、投資に踏み切れない、という一面もあるのではないでしょうか。
UDATSUはこれらすべてのプロセスを、横にならべてスッと串刺しにし、最適なプランを立案します。これは、自ら不動産に投資をし大家業の立場をとりながら、企画施工、入居者募集といった管理業もやっていることで、双方の立場を理解しているからこそ出来ることだ、と自負しております。
拝啓、東京で古い建物の賃貸経営をなさっている大家様
空室をが埋まらない、収益率が年々下がっている、などどうすればよいかとお悩みならば、ＵＤＡＴＳＵは１００万円の改装投資で、月額賃料が１万円以上高くなるものだけを提案します。是非一度お声掛けくださいませ。（宣伝かっ！！）