2020.05.01 (Fri)

コロナ終息後の中古不動産マーケットで、こうやって物件買ってみませんか?

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UDATSUの日々

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こんにちは、社長の宮島です。

 

寝てもコロナ、覚めてもコロナ、コロナコロナコロナコロナの2か月でしたが、この騒動も一旦収束に向かうおよその見通しが立ってきました。ボクたちのいる不動産マーケットは、株価などに比べて少し遅れて反応する傾向がある業界なので、顧客となる人たちの仕事や収入が年末から来年にむけて悪くなる流れに従って、一定の期間大きく落ち込むだろう、と予測しています。

その流れをくんで、ウダツでは当面の間、物件の仕入れをおよそ半分にして、残りの半分を中古を買ってリノベしたいユーザへの不動産仲介業と、そのリノベーションの工事請負に充てることといたしました。

少し長めの文章になりますが、中古マンションを買うのなら、手数料を稼ぐ目的の大手仲介業者よりもウダツの仲介サービスの品質(不動産価値の評価や見通しの目利き力)が優れている一面についてご説明をさせてください。

ウダツは8名の小さな企業でありますが、それでも、ボク個人が20億近い借入金に個人保証を付けてそのお金で不動産に投資している、マーケットの先行きが損益に直結する、まさに真剣勝負をしています。ワーストシナリオが現実に起これば死ぬかも?とリスクをビンビン感じている立場から、緊急事態宣言が明けて、経済が動き始めた後、中古不動産を買うべきか否か、買うならどのようなやり方がいいのか、見通しをお話ししたいと思います。

1 不動産マーケットについて

一口に不動産といっても様々です。

・ホテル、商業施設

入居するテナントは売上が50-90%を落とし、2か月間もこんなことになれば賃料が負担できず、オーナーも損失を被ります。 仮にワクチンが開発されたとしても、大型エンタメ系やインバウンドに乗って過剰に建てられたホテルなどの不動産価値は、長期的に低迷します。

・オフィス

ホテル、商業ほどではないものの、賃料も不動産価格もコロナ前より下がるはずです。リモートワークの急進的な普及により好立地のオフィスには需要が減ると言う人も少なくありませんが、従業者ベースでわずか30%、企業数では0.3%の大企業の一部で起きる現象でしかないので、主にS,Aクラスのビルに起こる現象です。

・ロジスティック/倉庫

不動産の中でも価格が爆上がり中です。この2ヶ月の自粛生活、飲食店での食事がほぼゼロになったとしても、人間の胃袋の中に入る食物量に変わりはなく、スーパーマーケットや、生活必需品の買い物の大部分がECサイトへ移行したことにより、商品を保管する倉庫の需要が激増しています。東証リート指数がコロナ前は2200円程度あったのが、コロナ後2月に半値まで急落して、今も高値の6割までしか戻っていないのに対し、倉庫の代表銘柄である日本ロジスティックファンドは2月に急落したものの、あっという間に元の株価に戻しています。

・住宅

すでに都心の新築マンションなどは各デベロッパーのモデルルームへの来場者が皆無で、プレセールスできないために価格設定にさえ頭を悩ませている状態です。将来建設するマンション用地の仕入れ価格や建築費もすでに下がってきていますので、ここ2-3年間は価格が下がる傾向である可能性が高いです。来年の東京オリンピックが開催できないとなれば下落基調は確定的といっても過言ではありません。-

中古マンションは、もともと経済状況や割高割安と言うよりは、必需品としての側面から価格の変動がもっとも少ない不動産と言われています。

これら種類別の不動産は、一見関係なさそうに見えますが、不動産は不動産。

土地の上に建物が建っているモノの価値ですから、その建物をどう使うか?が違うだけで、価格は結局は連動しているのです。

2 中古マンションマーケットについて

そうはいっても、国内企業業績が悪化し、雇用や収入が目減りすることで、家を買う人自体が少なくなり、マンション価格は下落傾向にあると思います。そのトレンドの中で急いで買う必要はないし、せめてコロナ明けの6-8月の3か月の経済、株価、不動産取引事例を見てから判断するのことをお勧めしたいところです。

3 そんな中でも、今の今、家(中古マンション)が必要だ!という人にオススメの方法

なんだよ?やはりその辺の不動産屋と同じように、四六時中「今が買い時!」っていうの?

と思った人、ちょっと落ち着いて読み進んでてみてください。

 

結論。今の今、慌てて売りたい人、すぐにでも換金したい人から家を買うのは、もしかしたら千載一遇のチャンスかもしれないのです。

 

「それは誰か?」

 

ウダツ、同業他社である買取再販事業者であり、そのリノベ済またはリノベ前物件をそのまま買う、です。

つい先週のことです。東京で家を持つことをキャッチフレーズにしている大手企業のおそらくは入社1-2年目の若い営業マンから電話がありました。自社の販売用投資不動産に是非お客さんを紹介をしてほしい、とのこと。なんでウチに電話をかけてきたのかを尋ねると、宅建業者名簿を使って一社ずつローラー作戦をしているとの事。

このことから見えてくることがあります。

この会社は売上高約5000億、マンションや一戸建ての分譲で4000億、投資用不動産の再販売が1000億という売上の構成です。この投資用不動産再販は、12ヶ月から24ヶ月のプロジェクトローン。つまり期限が来るまでに販売を必ず完了させると言う約束の下で金融機関から借り入れをしています。1000億の売り上げがあると言う事は1500から2000億の在庫を持ちそれぞれの期限が毎月やってくるわけですが、このコロナの2ヶ月間、僕の予測ではほとんど販売できていないのではないかと思います。そうなると、金融機関に対して価格や利益はさておき、この環境かで処分することが大命題となっているはず。ウチに電話をかけてきた若手社員も、上司から「とにかくしらみつぶしに一社づつ当たって一件でも多く物件を売れ!!」と厳しく言われているのでしょう。

一方、当社やその同業他社の今の事情はどうでしょう?

販売する不動産の種類は違えども、事業モデルは同じです。

12ヶ月のプロジェクトローンを借りて物件を購入し、リノベして、期日までにユーザーへ物件を引き渡すとことが、金融機関との約束です。

当社の在庫は10戸程度ですが、それでも期日までに物件を売ることに今は必死になっています。

同業他社はどうでしょう?

在庫物件が100とか300戸とか、業界の大手中古マンション再販事業者は、おそらく前述の投資用不動産の再販業者と同じく、朝礼で社長が出てきて「今週は1本でも多くの在校処分しろ!!」と大号令をかけているシーンが容易に想像できます。

そこで当社が提供できるサービスとして、場所、築年数、面積、予算に応じた工事に着手する前の再販業者の在庫をリノベする前にリーズナブルな価格でご紹介する。ボクの同業者ネットワークを利用してこれが可能です。

「そんなこといって、同業者から怒られたりしないの?」とご心配なさる方がいるとすれば、

「大丈夫です。絶対怒られません。」と自信をもって答えられます。

この不透明なマーケットの中、工事の計画や間取りのデザイン、着工して完成し、販売できるようになるまでの「2-3カ月の時間」と、スケルトンで内装工事に投資する「5-10百万円のCash」が必要なくなる購入のオファー、ウチでも大喜びで飛びつきます!

経営的に、ボクたちの今の最重要課題。「時間」と「Cash」以上のものはありません。

経済が動き始める6月から8月の間で、中古マンションが、住まいは必需品という側面から意外と堅調に価格も取引数も成立し始めてきた、となると逆にどう動くか誰にもわからない不透明な今とは違い、一転して値引きも受け付けず、価格は安定してゆくかもしれません。今の今、家が必要な人であれば、この方法で家を手に入れたことが、リーマン後みたいに1年後には完全に中古マンションマーケットが回復した場合には、大変良い買い物をしたということになる可能性があるのではないでしょうか。逆にコロナ騒動後の経済が、1990年大のバブル崩壊みたいに10年以上にわたってだらだら下がるマーケットだったとしたら、「何あわてて買ちゃったんだろ」となるかもしれません。

あなたは、経済の先行きをどう予測しますか?

あなたは、どうして家を買いたいのですか?

あなたは、必要だから買うではなく、割安な時期に買う、ことを優先する派ですか?

結局あなた次第です。

ボクなら、家が欲しい必要なその時に、今ある情報から自分で今後を見通してみて、その後の暮らしを快適に、幸せに暮らすための家、そのロー

ンが継続的に支払いできるか?その購入価格は割安か、割高か?まわりの売出中物件をすべて調べてみて、そのリスクが取れるのかを、判断でき

ないのならやめておきます。

 

リスクをとらずにリターンなし、という思考回路の人!

今までどんどん高くなるマンションをただ眺めていただけの人!

 

ウダツで一緒に物件探してみませんか?

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