こんにちは、社長の宮島です。
コロナ、コロナ、コロナで明け暮れた2020年でしたが、今年の快心のプロジェクトは、野球にたとえるなら木製バットの芯で球をとらえてクリーンヒットを打った時のような感覚でやってみて気持ちよかった物件、パレドール中野（１R）のリノベーションのお話です。
懇意にしている弁護士さんから、お亡くなりになられ、相続する家族のいない方の財産を処分する入札案件を落札しました。新井薬師から徒歩5分、築35年の16㎡ワンルームマンション、同じマンション内同タイプの成約賃料が5.5万円/月、リノベ150万円の予算で、賃料を7万円超まで上げて入居者を決定することができれば勝ち！といったプロジェクトです。
このリノベプランの肝は、物件を見に来た人の心を踊らせる部屋にするめにはどうすればいいか? （どこでもそうですが特に） ワンルームだし、20歳の自分がはじめての一人暮らしをする部屋を探したら？と妄想して取り組みました。
僕は20歳の時、神奈川県逗子市で実家暮らし、八王子の大学に毎日2時間かけて通っていました。サークル活動や飲み会に明け暮れ深夜に家に帰ったり、帰らなかったり。
親は学生の身分でとか、学生の本文は勉強だとか、大学に通わせるためにどれだけお金がかかっているかとか、小言を聞かされて続けて日々を過ごしていました。
親の苦労など配慮する頭もなく、もうたくさんーー！と3年生の時、アパートを決めて、引っ越し屋を手配し、何も告げずあっけにとられる親を背に、突然家を出いったのが初めての一人暮らしの始まりです。
そこからの毎日の暮らしは、「あーー、誰からも何も言われることのないこの自由な暮らし、なんて快適で楽しいんだろう!」とワクワクしたのを、ついこのあいだのように思い起こされます。
その時の自分の気持ちに忠実に、その時の自分が家を探した時にこんな物件に出会ったら、心踊らせるだろうなぁ、と。とにかく真剣妄想状態になりきることが大切です。
【このマンションの同タイプはどうして賃料が５．５万円しかとれないのか？】
改善すべきポイント
・16㎡って狭い！
寝るだけなの？収納もないし収納付きベッドとミニマルワードローブくらいは。
・3点ユニットバス
体洗う場所なし、ゆっくりつかるほど広くもない浴槽、落ち着いて顔も洗えない。。
・洗濯機置き場なし
コインランドリー行って洗って！という突き放したメッセージともとれます。
・ミニキッチン
1口電熱器では料理できない。冷蔵庫や電子レンジ、どこに置くの？
こんな間取りだから安さを売りにするしかなくなってくるのだと思います
【そこで以下のように考えをまとめました】
01 無駄に広い廊下を狭く、水回りをぎゅっとコンパクトにまとめる
ワンルームマンションの廊下の幅は74㎝あれば十分。それまで95㎝あった無駄に広い廊下をキュッと狭くして、3点UBを独立シャワーブースに、トイレとその横に洗濯機置き場を、廊下側に独立洗面台を配置しました。
洗面台に立つスペースは廊下を活用。廊下がただ通るだけのスペースでなく洗面動線も兼用します。
02 テレビ問題
今僕が20歳なら、つまらないテレビは見ません。そうであれば、テレビ台とテレビを置くスペースはなしにしました。ここに住む人はテレビ要らないよね？部屋の中で1番広い壁にPOPINアラジンでNetflixやYouTubeを見るのを日常のルーティーンにして暮らしてください！というメッセージです。
03 システムミニキッチンの廃止
建築コスト的に、キッチンセット＋壁パネル＋レンジフード＋棚を取り付けるために下地をつくって個別に取り付けるよりも、システムユニットをパカッとはめるだけの方が材料と施工費用を大幅に削減できます。でも、それが住む人の暮らしやすさを満たしてくれるのか？
ここは多少コストが高くなっても、ステンレス天板＋2口ガスコンロ、シンプルなレンジフードにダクト露出、オープンシェルフには水切り付き、電子レンジ、冷蔵庫＋冷凍庫を備え付け、狭いながらも必要な機能をすべて備わせました。
20歳の頃の僕には当然お金がありません。料理は楽しむというよりむしろ、食費を節約する事の方が重要だったりします。多めにカレーを作り、実家から送ってきてくれたお米をまとめて炊いて冷凍したものを、1週間ぶっ通しで食べたりしてました。コンビニの冷食を保存食にする人も少なくないはず。
04 収納と空間
お気に入りの洋服をできるだけコンパクトに収納できるワードローブ（IKEAのプラッツア）と収納付きベッド（IKEAのマルム）を付けて貸し出します。床はヒノキの合板で木の風合いと肌触りを、換気ダクトを表しにし、キッチンもステンレス素材でラフな空間に仕上げています。
実用性だけでなく、ちょっと他の物件とは明らかに違う、ざっくりとしたラフな空間に仕上げたのは、20歳の僕なら、ここに好きな女子をつれてきたい、と思っただろうから。
こんな部屋を選んでいるおしゃれな俺ってどうだい？などと、今なら逃げ出したくなるほど恥ずかしいセリフを吐いてしまっていたかもしれません。。
そんな妄想をわずか16平米に、トッピング全部乗せ状態で盛り込んでみました。
同業者の方からはよく、「普通こんな小さな物件に手間と時間かける？」とか、「宮島さん、こういうの好きだからね！」などと言われるのですが、ボクの楽しみはその先にありまして。
例えばこれが、1Rが20戸ある1棟のマンションだったら？1室30％収入が上昇し、入居者も喜んで入ってきて、工事も予算内（月１．５万円、年で18万円収入が上がる工事に対して150万円を投資する）であれば、物件が稼ぐ力が30％向上し、不動産価格も収益還元では当然30％上昇させることができるのです。
結局は１つずつの積み重ね。予算内でユーザーが喜ぶツボを捉えることができるかどうかです。
さあ、これから実際７．５万円で入居者を募集してゆきます！
初めての一人暮らしをする若者よ。まわりの物件よりはちょっと賃料お高めだけど、あなたにとっての毎日に快適さを手に入るのなら、他とは一味違った空間で楽しく暮らしてみませんか？