2016.02.01 (Mon)

ちょうどいいリノベに空室なし(リノベーション)

こんにちは、宮島です。昨年末に、葛飾区の1棟マンションのオーナー、とあるSさんから長期間空室が埋まらずに困っている、との相談を受けました。そして、年明けからその3室の空室をリノベーションしております。これは、ウダツの「新しい事業」というと少々大げさかもしれません。しかし、実際に今、東京で起こっている「多くの空家が埋まらない」 という課題に対して、ボクタチが提供できるサービスが、「新しい事業」になるかもしれません。そのサービスは、現在OnCo事業のなかの一部を切り取って商品にしたものです。
ウダツの「OnCo温故」事業とは。

  1. 1棟のマンションを一旦ウダツが買い取る
  2. 賃貸入居者が入れ替わるタイミングで、OnCo仕様のリノベーションをする。
  3. 従前の賃料よりも高い賃料で入居者に入ってもらう。
  4. 高くても入居するのには理由がある。カスタマイズ賃貸=本物マテリアルを採用し、塗装や造作自由、退去時も原状回復義務を免除。自分オリジナルの空間が楽しめる。
  5. 収益が改善され、安定稼働された後、個人投資家へ売却し、その後ウダツが引き続き建物を管理運営してゆく。

このうち、2.3.だけを商品として、長期にわたる空室状態、収益率の低下に悩むオーナーさんへ提供してゆくわけです。今回、ご依頼いただいたオーナーのSさんは、OnCo東砂の収益改善事例を見て、興味をもってくださった方です。

onco東砂2F カスタマイズ賃貸 東砂2F

【OnCo東砂事例】
14戸中8戸が1室約250万円のリノベ投資をすることで、月3.5万円、年42万円(約40%)収入が増えました。残りの6戸も同様に入れ替えることができれば、全体で40%収入が増えます。このことは不動産の価値にどのようなインパクトを与えているか?不動産を買いたい投資家は、収益性(利回り)で購入価格を決めます。賃料総額の何%の利回りの価格ならば買う、という風に。それぞれの条件をこのように想定してみると、

価格2億円、年間賃料収入1千万円、利回り5%の不動産にウダツのリノベーション+カスタマイズ賃貸という運用を加える事で、価格2.8億円に価値が上がります。それは年間賃料収入1.4千円の不動産を利回り5%で評価されるからです。8千万円価値が上がるわけですが、リノベ費用に3.5千万円(250万円*14戸)投資しますので、差し引き5.5千万円価値が上がることに貢献できるリノベーションということがいえます。これを、今回の葛飾Sマンション(仮称)で計画し、一体いくらの賃料で入居者に入ってもらうことができるのでしょうか?楽しみでもあり、人から頼まれた仕事だからこそ少々緊張もあります。

  • 周辺の賃貸住宅マーケットを調査して、空室状態を早く解消できるプランはどんなものか?
    →JR新小岩徒歩17分30㎡、S造築後40年 大体6−7万円賃料が相場でした。
  • 良いプランが決まったら、どのくらいの収益の改善が見込めるか?
    →新築でも8−9万円であれば、いくら投資しても1万円賃料が上昇すれば上出来です。
  • 収益上昇の割合に応じた適正な予算はいくらくらいか?
    →したがって、月1万円年間12万円の収入増であれば、120万円程度のリノベ投資が適当な予算となります。

しかし、オーナーSさんは少々予算を超えてでも、空室期間を少なくすることと、現在高齢者中心である入居者を、若い人に変えてゆくことを希望されたことから、今回は多少投資効率を落としても、「空き家をなくす」ということを優先しました。これらの現在進捗状況を現場監督の大久保と助手の関田が、現場より報告させて頂く予定です。

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